O banco precisa autorizar a venda de um imóvel financiado?

 


É prática cotidiana que a venda de um imóvel financiado seja por contrato de gaveta, não desobrigando o devedor original das prestações postas pela instituição financeira. Entrementes, muitos que vendem o imóvel, desejam se desobrigar de tais obrigações. Pois, qualquer atraso e falta de pagamento, é o nome do devedor originário que ficará restrito. Mas, será possível a venda do imóvel financiado, desobrigando o devedor original? É o que analisaremos neste artigo.

Breve histórico do Programa Minha casa minha vida

O Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV constitui um conjunto de medidas adotadas pelo Governo Federal com a finalidade de criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais, visando à redução do déficit habitacional e à criação de novos empregos.

O PMCMV é disciplinado pela Lei nº 11.977, de 07 de julho de 2009, alterada pelas Leis 12.424/2011 e 12.693/2012, que trata, também, da regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas.

Embora atenda famílias com renda mensal bruta de até R$5.000,00, o programa busca priorizar o atendimento às famílias com renda de até R$1.600,00, conforme previsto no art. 82- B da Lei 11.977/09 (incluído pela Lei 12.424/2011).

As construtoras interessadas desenvolvem projetos em conformidade com as exigências da política pública e passam a divulgá-los; possíveis interessados estabelecem contratos preliminares com a construtora, que necessitará ter negociado número mínimo de unidades para a primeira avaliação cadastral pela Caixa Econômica Federal (CEF); a CEF avalia o cadastro dos interessados e também as características do imóvel, validando sua conformidade com o programa e o subsídio a ele destinado; firma, então, o contrato definitivo de venda e compra e mútuo. Nesses casos, nem sempre todas as unidades habitacionais do mesmo empreendimento serão destinadas ao PMCMV, e a propriedade dos imóveis poderá ser da construtora, ainda que a obra seja financiada pela CEF.

No que tange à execução das unidades, os projetos devem obedecer às especificações mínimas traçadas pelo Ministério das Cidades, requisito fiscalizado pela CEF para a liberação de valores destinados à construção.

Do crédito financiado

Pois bem, o crédito é dotado não apenas de valor econômico, mas também jurídico, inserido na funcionalização social dos institutos para a satisfação das necessidades existências da pessoa para desfrutar uma vida digna.

A relação obrigatória sobrevive, ainda que se mude a pessoa (física ou jurídica) do credor, ou se opere a modificação do devedor.

Logo, operando a modificação do devedor, este assume todos os compromissos resultantes do contrato, e coloca-se na posição do devedor primitivo, por cujos compromissos passa a responder.

Invocado a analogia com a cessão de crédito, cumpre frisar que existe semelhança; a transferência da razão debitaria exige o acordo do credor para que tenha eficácia- invito creditore. A anuência pode ser expressa ou mesmo tácita. Note o que o artigo 299 do Código Civil, não se aplica à hipótese de assunção cumulativa acerca da exigência da concordância do credor, em que não haverá a possibilidade de qualquer prejuízo ao credor.

Art. 299. É facultado a terceiro assumir a obrigação do devedor, com o consentimento expresso do credor, ficando exonerado o devedor primitivo, salvo se aquele, ao tempo da assunção, era insolvente e o credor o ignorava.
Parágrafo único. Qualquer das partes pode assinar prazo ao credor para que consinta na assunção da dívida, interpretando-se o seu silêncio como recusa.

Destaca-se o Enunciado nº 16 da Jornada de Direito Civil:

I Jornada de Direito Civil - Enunciado 16
O art. 299 do Código Civil não exclui a possibilidade da assunção cumulativa da dívida quando dois ou mais devedores se tornam responsáveis pelo débito com a concordância do credor.

Posta a questão, a legislação, admite a expressa, embora estabeleça que o devedor primitivo ou o candidato à assunção intime o credor para, em prazo certo, declarar se anui à assunção. Entende-se a aceitação tácita, como no caso de receber o credor um pagamento parcial ou de juros, ou ainda na praticar ato que induza acordo ao trespasse da relação debitaria (art. 299, supracitado). Tal artigo, trata da modalidade de assunção liberatória (e não cumulativa), com a liberação ou delegatória, devedor, seja na forma promissória.

Uma vez assentado este requisito, não há necessidade de recorrer a quaisquer negócios jurídicos, como contrato triangular ou estipulação em favor de terceiro, para definir sua estrutura. Há, na verdade, alguma semelhança entre a transferência de dívida e o contrato em favor do terceiro. A transferência do débito deve ser definida como um negócio jurídico convencional e abstrato, pelo qual o devedor, com aceitação do credor, transfere a um terceiro os encargos obrigacionais. A assunção de dívida possui uma abstração relativa, já que, se o negócio, anterior que originou a obrigação for inválido, por obvio também a assunção o será.

Há um preceito que, estatuí que o devedor primitivo permaneceria obrigado, no caso de proceder ele à transferência da obrigação a uma terceira pessoa, cuja insolvência era desconhecida pelo credor. Embora, a omissão no Código Civil, tendo em visa o procedimento doloso do devedor transmitente.

Assim entendida, é clara sua validade jurídica, e, seu mecanismo quanto nos efeitos, pode ser evocada a paridade de situações com a cessão de crédito: pressupõe uma relação obrigacional, em que um dos sujeitos é substituído, sem mutação, na substância do vínculo jurídico. Da mesma forma, na cessão de crédito, o primitivo sujeito passivo fica liberado da obrigação, uma vez, que o cessionário da dívida assume a sua posição jurídica na relação obrigacional.

Logo, a assunção de dívida, na modalidade liberatório, opera a transferência do débito ao novo devedor. Consequentemente, fica liberado o devedor primitivo. A responsabilidade patrimonial dele, pela solução da obrigação, desaparece. E extingue-se, igualmente, todas as garantias especiais, que haja dado ao credor.

Os privilégios e as garantias pessoais, do devedor estritamente, terminam com mutação, as reais sobrevivem, com exceção das que tenham sido construídas por um terceiro estranho à relação, a não ser que este anua na sobrevivência. E finalmente, ocorre a imediata liberação do devedor, exclusivamente pelo efeito da convenção de cessão da dívida.

O novo devedor deve obedecer o artigo 302 do Código Civil:

Art. 302. O novo devedor não pode opor ao credor as exceções pessoais que competiam ao devedor primitivo.

A liberação do devedor primitivo é uma consequência do ato negocial da assunção do débito, e verifica-se com a subsistência do vínculo.

Destaca-se o artigo 303 do Código Civil, que abre uma exceção a oposição à assunção tácita de dívida. Com a aquisição, como ocorre do presente caso, hipotecado, notificada ao credor hipotecário, e a ressalva de ter ele tomando o seu cargo débito garantido, se não manifestar a sua oposição, dentro de 30 dias. É um caso típico de presunção de anuência, decorrente do silêncio.

Art. 303. O adquirente de imóvel hipotecado pode tomar a seu cargo o pagamento do crédito garantido; se o credor, notificado, não impugnar em trinta dias a transferência do débito, entender-se-á dado o assentimento.

No resguardo, contudo dos direitos dos credores, subsiste a responsabilidade solidaria do devedor primitivo, até um ano a contar da publicação da última alteração contratual, o que se justifique plenamente em razão de que, nesta hipótese, a transferência das obrigações se conclui sem o consentimento dos credores, diversamente, portanto, do que se passa com a assunção ordinária do débito, para qual se reclama aquela anuência.

Destaca-se a necessidade do consentimento do credor, na qual, poderá ser o original, bem como aquele que realizou a portabilidade do crédito, conforme o posicionamento da jurisprudência.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO C/C PEDIDO DE REPARAÇÃO - ASSUNÇÃO DE DÍVIDA DECORRENTE DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE VEÍCULO, COM ANUÊNCIA DO BANCO CREDOR - ALTERAÇÃO DO SUJEITO PASSIVO, MAS NÃO DA OBRIGAÇÃO - PRETENSÃO AUTORAL DE ADIMPLEMENTO DO DÉBITO POR VALOR INFERIOR AO ASSUMIDO - NÃO CABIMENTO - AUSÊNCIA DE IRREGULARIDADE DA ATUAÇÃO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA - RESPONSABILIDADE CIVIL E DEVER DE INDENIZAR DO RÉU - NÃO CARACTERIZAÇÃO. - Na assunção de dívida de Pacto de Financiamento de automóvel, com anuência do Credor, o novo Devedor assume a obrigação anterior do contratante primário, sem modificação do valor do débito - Pelos elementos dos autos, constatado que o Postulante/"Cessionário" tinha ciência do real montante por ele devido e que o Banco Requerido , a despeito do equívoco quanto àquele numerário, verificou a inconsistência e agiu com Boa-fé na tentativa de retificação, não tem cabimento a pretensão autoral de obtenção de quitação e liberação dos efeitos da mora mediante o pagamento a menor da importância avençada, também não subsistindo o dever do Demandado de reparar os prejuízos reclamados pelo Demandante. (TJ-MG - AC: 10000190128686002 MG, Relator: Roberto Vasconcellos, Data de Julgamento: 06/02/2020, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/02/2020)

E se o credor não dá o seu consentimento para essa cumulatividade passiva. Na hipótese, há uma verdadeira assunção cumulativa de dívida ou se está diante de outro negócio jurídico?

Se o credor expressamente consente com a cumulatividade, a obrigação se torna solidária, podendo o mesmo cobrar de tudo de qualquer um dos devedores. A doutrina mais recente nega a solidariedade neste caso (Beatriz Conde Miranda, Assunção de dívida, in: Gustavo Tepedino, obrigações, pág. 262), já que esta não se presume, entendendo que há uma relação de subsidiariedade.

O credor então, passa a dispor de mais um devedor, aumentando, a sua garantia. Contudo, se não há assentimento do credor, surge um novo negócio jurídico, que vincula apenas os devedores entre siTrata-se da Promessa de Liberação. Aqui o terceiro assume a obrigação ao lado do devedor primitivo, ou em substituição se compromete perante este a liberá-lo daquela obrigação em face do credor. Este tipo de negócio é plenamente válido e eficaz. Os seus efeitos é que se resumem apenas ao compromisso de liberação do devedor primitivo em face do credor originário.

Pois bem, o contrato de financiamento bancário constitui uma subespécie de abertura de crédito. É aquele pelo qual o banco adianta ao cliente recursos necessários a determinado empreendimento, mediante cessão ou caução de créditos ou outras garantias.

O financiamento da compra contratada diretamente com o consumidor terá como garantia principal a alienação fiduciária do bem objeto da transação.

O banco financiador cobrará do financiamento uma taxa de título de execução de mandato. É também chamado de adiantamento por que o banco antecipa numerário sobre créditos que o cliente, pessoa física ou jurídica, possa ter.

Lei nº 9.514/97nos artigos 33-A e seguintes, aborda sobre a transferência do crédito e o refinanciamento, ou seja, com a transferência do credor, no qual transfere seus créditos a uma instituição financeira, com a finalidade de exonerar, e a cessão. Entrementes, diz o artigo 37-B da r. Lei, a concordância do credor fiduciário originário.

Há inúmeros julgados o qual possibilita a transferência do saldo devedor, conforme se observa:

ADMINISTRATIVO. RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. FCVS. CESSÃO DE OBRIGAÇÕES E DIREITOS. "CONTRATO DE GAVETA". TRANSFERÊNCIA DE FINANCIAMENTO. AUSÊNCIA DE CONCORDÂNCIA DA MUTUANTE. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES DO STJ. 1. A jurisprudência dominante desta Corte se firmou no sentido da imprescindibilidade da anuência da instituição financeira mutuante como condição para a substituição do mutuário (precedente: REsp n.º 635.155 - PR, Relator Ministro JOSÉ DELGADO, Primeira Turma, DJ de 11 de abril de 2005). 2. In casu, a despeito de a jurisprudência dominante desta Corte entender pela imprescindibilidade da anuência da instituição financeira mutuante, como condição para a substituição do mutuário, sobreleva notar que a hipótese sub judice envolve aspectos sociais que devem ser considerados. 3. Com efeito, a Lei n.º 8.004/90 estabelece como requisito para a alienação a interveniência do credor hipotecário e a assunção, pelo novo adquirente, do saldo devedor existente na data da venda. 4. Contudo, a Lei nº 10.150/2000 prevê a possibilidade de regularização das transferências efetuadas sem a anuência da instituição financeira até 25/10/96, à exceção daquelas que envolvam contratos enquadrados nos planos de reajustamento definidos pela Lei n.º 8.692/93, o que revela a intenção do legislador de possibilitar a regularização dos cognominados “contratos de gaveta”, originários da celeridade do comércio imobiliário e da negativa do agente financeiro em aceitar transferências de titularidade do mútuo sem renegociar o saldo devedor. 5. Deveras, consoante cediço, o princípio pacta sunt servanda, a força obrigatória dos contratos, porquanto sustentáculo do postulado da segurança jurídica, é princípio mitigado, posto sua aplicação prática estar condicionada a outros fatores, como, por v.g., a função social, as regras que beneficiam o aderente nos contratos de adesão e a onerosidade excessiva. 6. O Código Civil de 1916, de feição individualista, privilegiava a autonomia da vontade e o princípio da força obrigatória dos vínculos. Por seu turno, o Código Civil de 2002 inverteu os valores e sobrepõe o social em face do individual. Desta sorte, por força do Código de 1916, prevalecia o elemento subjetivo, o que obrigava o juiz a identificar a intenção das partes para interpretar o contrato. Hodiernamente, prevalece na interpretação o elemento objetivo, vale dizer, o contrato deve ser interpretado segundo os padrões socialmente reconhecíveis para aquela modalidade de negócio. 7. Sob esse enfoque, o art. 1.475 do diploma civil vigente considera nula a cláusula que veda a alienação do imóvel hipotecado, admitindo, entretanto, que a referida transmissão importe no vencimento antecipado da dívida. Dispensa-se, assim, a anuência do credor para alienação do imóvel hipotecado em enunciação explícita de um princípio fundamental dos direitos reais. 8. Deveras, jamais houve vedação de alienação do imóvel hipotecado, ou gravado com qualquer outra garantia real, porquanto função da seqüela. O titular do direito real tem o direito de seguir o imóvel em poder de quem quer que o detenha, podendo excuti-lo mesmo que tenha sido transferido para o patrimônio de outrem distinto da pessoa do devedor. 9. Dessarte, referida regra não alcança as hipotecas vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação – SFH, posto que para esse fim há lei especial – Lei nº 8.004/90 –, a qual não veda a alienação, mas apenas estabelece como requisito a interveniência do credor hipotecário e a assunção, pelo novo adquirente, do saldo devedor existente na data da venda, em sintonia com a regra do art. 303, do Código Civil de 2002. 10. Com efeito, associada à questão da dispensa de anuência do credor hipotecário está a notificação dirigida ao credor, relativamente à alienação do imóvel hipotecado e à assunção da respectiva dívida pelo novo titular do imóvel. A matéria está regulada nos arts. 299 a 303 do Novel Código Civil – da assunção de dívida –, dispondo o art. 303 que o adquirente do imóvel hipotecado pode tomar a seu cargo o pagamento do crédito garantido; se o credor, notificado, não impugnar em 30 (trinta) dias a transferência do débito, entender-se-á dado o assentimento. 11. Ad argumentadum tantum, a Lei n.º 10.150/2000 permite a regularização da transferência do imóvel, além de a aceitação dos pagamentos por parte da Caixa Econômica Federal revelar verdadeira aceitação tácita (precedentes: EDcl no REsp n.º 573.059 - RS, desta relatoria, Primeira Turma, DJ de 30 de maio de 2005 e REsp n.º 189.350 - SP, Relator para lavratura do acórdão Ministro CESAR ASFOR ROCHA, Quarta Turma, DJ de 14 de outubro de 2002). 12. Consectariamente, o cessionário de imóvel financiado pelo SFH é parte legítima para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos através dos cognominados "contratos de gaveta", porquanto com o advento da Lei n.º 10.150/2000, o mesmo teve reconhecido o direito à sub-rogação dos direitos e obrigações do contrato primitivo (precedentes: AgRg no REsp 712.315 - PR, Relator Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, Quarta Turma, DJ de 19 de junho de 2006; REsp 710.805 - RS, Relator Ministro FRANCISCO PEÇANHA MARTINS, Segunda Turma, DJ de 13 de fevereiro de 2006; REsp n.º 753.098 - RS, Relator Ministro FRENANDO GONÇALVES, DJ de 03 de outubro de 2005) 13. Recurso especial conhecido e desprovido. (STJ - REsp: 769418 PR 2005/0120535-1, Relator: Ministro LUIZ FUX, Data de Julgamento: 15/05/2007, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: --> DJ 16/08/2007 p. 289).

Note-se ainda o que menciona o artigo 1.475 do Código Civil:

Art. 1.475. É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado.
Parágrafo único. Pode convencionar-se que vencerá o crédito hipotecário, se o imóvel for alienado.

Da leitura da Lei nº 8.004/90 e 10.150/2000 é plenamente possível a assunção da dívida, para o terceiro, sendo que poderá realizar a permuta do financiamento para a instituição financeira a qual possui crédito aprovado. Bem como, se desejar permanecer na mesma instituição originária, deverá comunicar-lhe-á a assunção da dívida para terceiro, sendo que este deverá juntar os comprovantes que vem adimplindo com as prestações do financiamento, bem como com a intenção de continuar com o financiamento nos mesmos termos do acordo feito com o devedor originário.

Conclusão

Diante do exposto, entende-se que o contrato de cessão (assunção de dívida) de direito imobiliários, é plenamente possível. Assim sendo, no presente caso analisado, o cessionário poderá transferir e até mesmo refinanciar o imóvel em questão. Há possibilidade de realizar o contrato de gaveta, porém, tal contrato não exonera o devedor primitivo. Após o contrato ser registado no cartório, deverá comunicar a instituição financeira da cessão (assunção), dando prazo de 30 (trinta) dias para manifestar sua recusa, sob pena que no silencio, tenderá a consentir com a cessão dos direitos. Junto com essa comunicação, deverá anexar os comprovantes que o devedor que assumir o financiamento, já está adimplindo as parcelas do financiamento. Da recusa sob fundamento que o cessionário não possui bom crédito, poderá o mesmo, transferir para uma instituição financeira terceira, onde já possua seu crédito aprovado. Assim sendo, aquele que transfere a dívida (financiamento) não violaria tais fundamentos, indo de encontro à doutrina e jurisprudência pacífica, que autoriza a transferência do financiamento a terceiro, motivo pelo qual este parecer mostra-se favorável ao solicitado pela requerente.

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